Saber si un piso está bien de precio no depende de cuánto cuesta, sino de cuánto cuestan los pisos que se le parecen. Es el primer filtro para invertir en Madrid con criterio y la idea central de el dinero se gana al comprar: un piso barato puede estar caro y uno caro puede ser una oportunidad. La herramienta para distinguirlo tiene nombre y lleva décadas en uso: el método de comparación, el mismo que aplican los tasadores en España.
En esta guía lo explicamos paso a paso, con un ejemplo completo en Madrid, para que puedas aplicarlo antes de hacer una oferta.
En 30 segundos
- Un piso se valora comparándolo con testigos: pisos cercanos, recientes y casi iguales.
- Las diferencias que queden entre ellos (planta, exterior, garaje, calidades) se ajustan antes de comparar.
- El valor de referencia es la mediana de los testigos ajustados, no la media.
- En Madrid capital, solo el 47,5 % de los pisos se anuncia a menos de un 10 % de lo que piden pisos iguales: más de la mitad está claramente por encima o por debajo.
Qué dice la norma: el método de comparación
Las tasaciones oficiales en España se rigen por la Orden ECO/805/2003, que regula varios métodos de valoración. Para vivienda, el principal es el de comparación, y su lógica se resume en cuatro pasos:
- Analizar el mercado de comparables del inmueble: qué se vende o se ofrece en su entorno y a qué precio.
- Seleccionar una muestra representativa de comparables. El artículo 21 exige disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables.
- Homogeneizar sus precios: corregirlos por las diferencias que tengan con el inmueble valorado.
- Asignar el valor a partir de los precios homogeneizados.
No hace falta ser tasador para seguir esa lógica. Lo que sí hace falta es disciplina para elegir bien los testigos, porque ahí es donde casi todo el mundo se equivoca.
Paso 1: elegir los testigos
Un testigo vale si se parece al piso en todo lo que mueve el precio. Cuantos más filtros cumple, más fiable es la comparación.
| Criterio | Por qué importa | Regla práctica |
|---|---|---|
| Ubicación | Dos calles pueden cambiar mucho el precio | Mismo barrio y a menos de 1 km |
| Estado | Reformar cuesta dinero y tiempo | Mismo estado: a reformar, buen estado u obra nueva |
| Planta y orientación | Un bajo interior no compite con un tercero exterior | Planta parecida; exterior con exterior |
| Superficie | El €/m² baja a medida que crece el piso | ±20 % de metros y misma franja de habitaciones |
| Equipamiento | Ascensor, garaje o terraza tienen precio | Coincidir al menos en ascensor y garaje |
| Fecha | El mercado se mueve rápido | Precios de los últimos meses |
Un error típico es aceptar testigos "parecidos" que no lo son: un piso a reformar comparado con reformados, o un bajo comparado con plantas altas. Si un testigo no supera los filtros, descártalo: es mejor tener cinco testigos buenos que diez regulares.
Paso 2: ajustar las diferencias (homogeneizar)
Ningún testigo es idéntico. Las diferencias que queden se corrigen con coeficientes de ajuste: si un testigo tiene garaje incluido y tu piso no, su €/m² se rebaja; si es interior y tu piso es exterior, se sube. Los tasadores usan coeficientes propios para cada característica. Para un comprador basta con aplicar ajustes moderados y coherentes, y anotar siempre por qué.
La regla de oro: ajusta poco y a pocos. Si un testigo necesita correcciones de más del 10 %, no es un buen testigo.
Paso 3: calcular el valor de referencia
Con los precios ya ajustados, el valor de referencia es la mediana: el valor central de la muestra. La media se deja arrastrar por un solo testigo anormalmente caro o barato, algo muy habitual en los precios de anuncio. La mediana, no.
Después se mide la distancia: €/m² del piso ÷ mediana de testigos − 1. Por debajo del −10 % empieza a ser interesante. Por debajo del −15 % hay un margen de seguridad real.
Un ejemplo completo en Madrid
Supongamos que te interesa un piso de 80 m², tercero exterior, en buen estado, con ascensor y sin garaje, que se anuncia por 296.000 € (3.700 €/m²). Encuentras siete pisos parecidos en venta en su entorno. Uno es un bajo: lo descartas. Con los seis restantes:
| Testigo | Características | €/m² anunciado | Ajuste | €/m² ajustado |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 75 m², 2.º exterior, buen estado | 4.300 € | — | 4.300 € |
| 2 | 85 m², 4.º exterior, buen estado | 4.150 € | — | 4.150 € |
| 3 | 78 m², 1.º interior, buen estado | 3.950 € | +5 % (interior) | 4.150 € |
| 4 | 90 m², 3.º exterior, con garaje | 4.600 € | −6 % (garaje) | 4.320 € |
| 5 | 70 m², 5.º exterior, reforma de lujo | 4.700 € | −8 % (calidades) | 4.320 € |
| 6 | 82 m², 2.º exterior, buen estado | 4.050 € | — | 4.050 € |
Ordenados, los precios ajustados son 4.050, 4.150, 4.150, 4.300, 4.320 y 4.320 €/m². La mediana es 4.225 €/m². El piso se anuncia a 3.700 €/m²: un 12 % por debajo de sus comparables. Es una señal interesante, aunque todavía no es una conclusión.
Ejemplo ilustrativo; los coeficientes de ajuste son orientativos.
Paso 4: preguntar por qué está más barato
Un descuento frente a los comparables es una pregunta, no una respuesta. Antes de dar por buena una oportunidad, descarta lo que puede explicar el precio:
- Cargas (hipotecas, embargos) o situación jurídica: pide una nota simple.
- Ocupación o inquilino con contrato en vigor.
- Derramas aprobadas o pendientes en la comunidad: obras de fachada, ascensor, ITE.
- Defectos no visibles en el anuncio: humedades, instalaciones, cédula o licencias.
- Motivo del vendedor: herencia, divorcio, traslado. Suelen ser las mejores oportunidades, porque el descuento no esconde un problema del piso.
Si el descuento no se explica por nada de lo anterior, has encontrado lo que buscabas.
Lo que dicen nuestros datos: el precio pedido rara vez es "el precio"
Medimos cada piso en venta de Madrid capital contra sus testigos de fiabilidad AAA o AA, es decir, comparables casi idénticos. El resultado muestra lo poco fiable que es el precio de anuncio como referencia:
| Distancia del precio pedido frente a pisos iguales | % de pisos |
|---|---|
| Dentro de ±10 % | 47,5 % |
| 10 % o más por debajo | 22,0 % |
| 15 % o más por debajo | 14,1 % |
| 20 % o más por debajo | 8,7 % |
La mitad de los pisos se anuncia a más de un 10 % de distancia de lo que piden pisos iguales, en un sentido o en otro. Y en el otro extremo, uno de cada diez se anuncia un 29 % o más por encima de sus comparables. Sin testigos no hay forma de saber en qué grupo está el piso que estás mirando.
Las fuentes de testigos (y sus límites)
- Anuncios de pisos similares en venta: son abundantes y actuales, pero son precio de oferta.
- Estadísticas de precios de cierre: el Portal Estadístico del Notariado y los informes del Colegio de Registradores publican precios de compraventas reales por zona. Son más fiables, pero agregados y con algo de retraso.
- Valor de referencia del Catastro: es la base del impuesto de transmisiones, no un precio de mercado. Úsalo como suelo, no como valor.
- Una tasación: es la valoración más completa, pero llega tarde, cuando ya has negociado.
Hacer este proceso a mano para un piso es viable; hacerlo para todos los pisos de una zona, cada día, no. Es exactamente lo que automatizamos en BookInvex: cada piso se mide contra sus testigos, con su nota de fiabilidad (AAA, testigos casi idénticos; AA, ajustando algún atributo secundario), para que sepas en segundos si un precio tiene sentido.
Y cuando ya sabes cuánto vale el piso, toca negociar: lo contamos en cómo negociar el precio de un piso.
Metodología: métricas de mercado propias de BookInvex a 8 de octubre de 2026. 14.288 pisos en venta activos en Madrid capital (se excluyen chalets, duplicados y anuncios con ocupación, nuda propiedad, subasta u otras circunstancias que distorsionan el precio) con comparables de nivel AAA o AA. La distancia se calcula entre el €/m² pedido y la mediana de €/m² de sus testigos.
Referencias: Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE-A-2003-7253, texto consolidado), artículos 20 a 23.